Fed cắt lãi suất, lợi suất trái phiếu dao động: Người mua nhà Mỹ trước ngã rẽ quan trọng đầu 2026

Thị trường nhà ở Mỹ đang ở ngã rẽ với lãi suất thế chấp dự báo quanh 6% trong năm 2026, trong khi kỳ vọng về một đợt giảm mạnh dần nhường chỗ cho thực tế thận trọng từ Fed và diễn biến lạm phát.

Cuộc họp chính sách cuối năm 2025 của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã khép lại với quyết định cắt giảm 0.25 điểm phần trăm lãi suất quỹ liên bang, đưa mức lãi suất chuẩn xuống khoảng 3.5% - 3.75%, mức thấp nhất kể từ năm 2022. Đây là lần cắt giảm thứ ba trong năm, khẳng định nỗ lực của Fed trong việc hỗ trợ nền kinh tế khi lạm phát có dấu hiệu hạ nhiệt.

Tuy nhiên, câu hỏi lớn đối với hàng triệu người Mỹ đang mong ngóng mua nhà là liệu động thái này có nhanh chóng mở đường cho các khoản thế chấp rẻ hơn hay không. Thực tế phức tạp hơn nhiều so với kỳ vọng đơn giản đó. Mối quan hệ giữa chính sách của Fed và lãi suất thế chấp không phải là một đường thẳng.

Mối quan hệ phức tạp: Fed, lợi suất trái phiếu và thị trường thế chấp

Thay vì chịu tác động trực tiếp, lãi suất thế chấp dài hạn, như khoản vay 30 năm, chủ yếu vận động song hành với lợi suất Trái phiếu Kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm. Công cụ này được ví như “la bàn” của thị trường tài chính, phản ánh kỳ vọng tập thể của nhà đầu tư về tương lai lạm phát, tăng trưởng kinh tế và rủi ro dài hạn.

Heather Long, nhà kinh tế trưởng tại Navy Federal Credit Union, giải thích: “Lợi suất trái phiếu 10 năm có tác động lớn nhất đến lãi suất thế chấp vì kỳ hạn của nó gần với thời gian trung bình tồn tại của một khoản vay 30 năm”. Sự chênh lệch giữa hai loại lãi suất này, thường dao động từ 1.5 đến 2 điểm phần trăm, là phần bù rủi ro mà nhà đầu tư đòi hỏi khi nắm giữ chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp thay vì trái phiếu chính phủ.

Điều này lý giải tại sao lãi suất thế chấp có thể giảm trước khi Fed hành động, nhưng lại tăng ngay sau đó, như quan sát thấy vào tháng 9/2025. Hành động của Fed là một tín hiệu quan trọng, nhưng thị trường đã “chiết khấu” (priced in) kỳ vọng về nó từ trước. Phản ứng sau đó phụ thuộc vào việc thông điệp của Fed có làm thay đổi triển vọng dài hạn về kinh tế và lạm phát hay không.

Bối cảnh kinh tế vĩ mô: Lạm phát hạ nhiệt nhưng Fed vẫn thận trọng

Quyết định cắt giảm lãi suất của Fed được đưa ra trong bối cảnh dữ liệu lạm phát có dấu hiệu tích cực. Báo cáo Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI) tháng 11/2025 cho thấy lạm phát năm ở mức 2.7%, giảm so với 3.0% của tháng trước. CPI lõi, loại trừ thực phẩm và năng lượng, tăng 2.6%, cho thấy áp lực giá cơ bản đang được kiểm soát.

Tuy nhiên, cuộc họp cũng phản ánh sự chia rẽ nội bộ đáng chú ý trong Ủy ban Thị trường Mở Liên bang (FOMC). Ba thành viên đã bỏ phiếu phản đối quyết định: Stephen Miran muốn cắt giảm mạnh hơn, trong khi hai người khác là Austan Goolsbee và Jeffrey Schmid, lại muốn giữ nguyên lãi suất. Sự bất đồng này cho thấy lộ trình chính sách năm 2026 vẫn đầy rẫy bất định.

Biểu đồ dự báo (dot plot) mới nhất từ Fed cho thấy đa số thành viên dự kiến chỉ có một lần cắt giảm 0.25 điểm phần trăm trong cả năm 2026. Thông điệp từ Chủ tịch Jerome Powell là rõ ràng: Fed sẽ tiếp tục phụ thuộc vào dữ liệu và thận trọng để đảm bảo lạm phát quay trở lại mục tiêu 2% một cách bền vững.

Dự báo lãi suất thế chấp 2026: Ba kịch bản trên bàn cân

Với các yếu tố nền tảng trên, các chuyên gia và tổ chức tài chính đưa ra ba kịch bản chính cho lãi suất thế chấp năm 2026, mỗi kịch bản gắn liền với một giả định kinh tế khác nhau.

Kịch bản cơ sở - Ổn định ở mức cao

Kịch bản được nhiều chuyên gia coi là khả dĩ nhất là lãi suất thế chấp ổn định quanh mức hiện tại. Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng tại Redfin, nhận định: “Kịch bản có khả năng xảy ra nhất là lãi suất thế chấp ổn định gần mức hiện tại là 6.3% cho thế chấp 30 năm cố định”. Quan điểm này được Danielle Hale từ Realtor.com đồng tình, bà nhấn mạnh lãi suất thế chấp sẽ “tương đối ổn định” ngay cả khi Fed tiếp tục cắt giảm, vì chúng chịu ảnh hưởng lớn hơn bởi kỳ vọng dài hạn của nhà đầu tư.

Kịch bản lạc quan - Giảm nhẹ

Nếu lạm phát tiếp tục giảm ổn định về mục tiêu 2%, tạo không gian cho Fed nới lỏng hơn nữa, lãi suất thế chấp có thể giảm dần. Fannie Mae dự báo lãi suất trung bình năm 2026 ở mức 6.4%, nhưng có khả năng giảm xuống 5.9% vào cuối năm. Hiệp hội Các nhà cho vay Thế chấp (MBA) và Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) cũng đưa ra dự báo trong khoảng giữa 5% đến cao 6%. Tuy nhiên, Ali Wolf, nhà kinh tế trưởng tại NewHomeSource, cảnh báo rằng để có mức giảm “có ý nghĩa”, nền kinh tế có thể cần chứng kiến sự suy yếu rõ rệt: “Lịch sử cho thấy lãi suất thấp thường đi kèm với suy thoái và mất việc làm”.

Kịch bản bi quan - Tăng trở lại

Không thể loại trừ khả năng lãi suất tăng nếu dữ liệu kinh tế diễn biến bất lợi. Nếu lạm phát tăng tốc trở lại do các yếu tố như chính sách thuế quan mới hoặc chi tiêu tiêu dùng mạnh hơn dự kiến, Fed có thể ngừng cắt giảm hoặc thậm chí phải suy nghĩ lại về chính sách. Trong kịch bản này, lợi suất trái phiếu sẽ tăng, kéo theo lãi suất thế chấp vượt trên mức 6.5% hiện tại.

Thị trường nhà ở 2026: Nguồn cung hạn chế và giá cả ổn định

Bên cạnh chi phí vay, hai yếu tố then chốt khác quyết định khả năng tiếp cận thị trường là nguồn cung nhà ở và giá bất động sản.

Tình trạng “khóa lãi suất” (rate lock-in) vẫn là rào cản lớn đối với nguồn cung. Hàng triệu chủ nhà hiện đang hưởng mức thế chấp siêu thấp từ thời kỳ 2020-2021 (dưới 3-4%) rất miễn cưỡng bán nhà và chuyển sang một khoản vay mới với lãi suất gấp đôi. Điều này tiếp tục kìm hãm nguồn cung nhà sẵn có (existing homes) trên thị trường. Dù vậy, các chuyên gia kỳ vọng nguồn cung sẽ tăng nhẹ trong năm 2026 khi một bộ phận người bán chấp nhận thực tế mới và lãi suất ổn định giúp họ tự tin hơn trong việc đưa ra quyết định.

Về giá nhà, dự báo chung là tăng chậm và ổn định, phản ánh thị trường đang tìm kiếm điểm cân bằng mới. Steven Glick từ Ziffy dự báo mức tăng trong khoảng 0.5% đến 2%. Debbie Calixto từ loanDepot cho rằng mức tăng trung bình sẽ dưới 4%, trong khi Redfin chỉ kỳ vọng giá tăng khoảng 1%. Những con số này cho thấy cơn sốt giá đã qua, nhưng khả năng xảy ra đợt điều chỉnh giảm mạnh là thấp do nguồn cung vẫn hạn chế.

Tác động đến thị trường tái cấp vốn (refinance)

Làn sóng tái cấp vốn đã bắt đầu xuất hiện vào cuối năm 2025. Emily Gardner, Giám đốc cho vay tại Atlantic Bay Mortgage Group, cho biết các đợt giảm lãi suất định kỳ đã tạo cơ hội cho nhiều chủ nhà, đặc biệt là các khoản rút tiền mặt (cash-out refinance). Bà cũng ghi nhận sự phổ biến ngày càng tăng của các khoản thế chấp không đủ tiêu chuẩn (non-QM), nhắm vào nhà đầu tư và người mua nhà thứ hai.

Năm 2026 được dự báo là một năm của sự ổn định thận trọng đối với thị trường nhà ở Mỹ. Kỷ nguyên của lãi suất thế chấp siêu thấp 3% đã khép lại, thay vào đó là một môi trường mới với lãi suất dao động quanh ngưỡng 6%, nguồn cung cải thiện từ từ và giá cả tăng nhẹ.

Đối với người mua nhà, chìa khóa thành công không còn nằm ở việc chờ đợi một phép màu từ Fed, mà ở sự chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính, sự hiểu biết về nhu cầu bản thân và một tầm nhìn đầu tư dài hạn. Việc theo dõi sát sao các chỉ số kinh tế vĩ mô như dữ liệu lạm phát CPI và lợi suất trái phiếu 10 năm sẽ hữu ích hơn nhiều so với việc chỉ tập trung vào từng động thái của Fed. Trong một thị trường đang dần trưởng thành và cân bằng hơn, cơ hội sẽ nghiêng về những người có sự chuẩn bị chu đáo và chiến lược rõ ràng.