Thị trường bất động sản Mỹ sốc với mức sụt giảm 9.3% hợp đồng mua nhà trong tháng 12

Một cú sốc dữ liệu bất ngờ: chỉ số Pending Home Sales của Mỹ lao dốc về mức 71.8, mức thấp nhất trong vòng 5 tháng và ghi nhận đợt sụt giảm mạnh nhất trong một tháng 12 kể từ năm 2001, phủ bóng đen lên viễn cảnh phục hồi của toàn ngành bất động sản trong năm mới.

Thị trường nhà ở Mỹ vừa đón nhận một tín hiệu cực kỳ ảm đạm ngay ở những ngày đầu năm 2026. Theo báo cáo mới nhất từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR) công bố ngày 21/01/2026, số lượng hợp đồng mua bán nhà đang chờ hoàn tất (Pending Home Sales) trong tháng 12/2025 đã giảm mạnh 9.3% so với tháng trước, đưa chỉ số Pending Home Sales Index (PHSI) xuống 71.8 điểm.

Đây không chỉ là mức thấp nhất kể từ tháng 7/2025 mà còn là mức giảm đáng kể nhất trong một tháng 12 kể từ khi dữ liệu bắt đầu được ghi nhận vào năm 2001. So với cùng kỳ năm 2024, hoạt động cũng sụt giảm 3.0%, trái ngược hoàn toàn với kỳ vọng tăng nhẹ từ 0.4% đến 0.7% của giới phân tích.

Sự sụt giảm này diễn ra đồng loạt trên khắp bốn khu vực của nước Mỹ, bất chấp lãi suất thế chấp đã có dấu hiệu ổn định hơn, hé lộ những điểm nghẽn sâu xa hơn trong lòng thị trường.

Một bức tranh toàn cảnh ảm đạm

Báo cáo từ NAR cho thấy một sự đảo chiều đáng lo ngại sau chuỗi tín hiệu tích cực từ các tháng trước đó. Chỉ số PHSI giảm 9.3% xuống 71.8, đánh dấu sự sụt giảm mạnh nhất trong bất kỳ tháng nào kể từ tháng 4/2020 – thời điểm đại dịch COVID-19 khiến hoạt động kinh tế gần như đóng băng.

Ông Lawrence Yun, Chuyên gia Kinh tế Trưởng của NAR, nhận định thẳng thắn: “Lĩnh vực nhà ở vẫn chưa thoát khỏi khó khăn”. Ông chỉ ra rằng, số liệu hợp đồng mới của tháng 12 đã làm lu mờ triển vọng ngắn hạn và kêu gọi sự thận trọng khi đánh giá dữ liệu mùa đông do ảnh hưởng từ kỳ nghỉ lễ, thời tiết và thời gian nghỉ việc.

Sự suy giảm này là một hiện tượng diện rộng. Tất cả bốn khu vực chính của nước Mỹ đều chứng kiến hợp đồng chờ ký sụt giảm, với mức độ nghiêm trọng khác nhau.

Khu vực Trung Tây (Midwest) chịu ảnh hưởng nặng nề nhất với mức giảm tháng lên tới 14.9% và giảm tới 9.8% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu vực Tây theo sát với mức giảm 13.3% theo tháng và 5.1% theo năm. Khu vực Đông Bắc giảm 11.0% so với tháng trước và 3.6% so với năm trước. Khu vực Nam, mặc dù giảm 4.0% theo tháng, nhưng là khu vực duy nhất có tăng trưởng dương so với năm trước (+2.0%), cho thấy sức chống chịu tương đối tốt hơn.

Bối cảnh lịch sử càng làm rõ nét hơn mức độ nghiêm trọng của đợt sụt giảm này. Như phân tích từ Seeking Alpha chỉ ra, chỉ số PHSI hiện tại thấp hơn 44% so với đỉnh cao của thị trường vào tháng 8/2020, và thậm chí thấp hơn 51% nếu điều chỉnh theo quy mô dân số so với đỉnh lịch sử tháng 4/2005.

Điều này nhấn mạnh rằng thị trường nhà ở Mỹ vẫn đang trong một giai đoạn phục hồi chậm chạp và đầy thử thách sau những biến động lớn.

Nguồn cung đóng băng và tâm lý thận trọng

Nguyên nhân trực tiếp và được các chuyên gia nhấn mạnh hàng đầu chính là tình trạng tồn kho nhà ở ở mức cực kỳ thấp. Vào tháng 12, chỉ có 1.18 triệu căn nhà có mặt trên thị trường. Con số này không chỉ giảm 9% so với tháng 11, mà còn trùng khớp với mức tồn kho thấp nhất của cả năm 2025.

Mặc dù cao hơn 12% so với một năm trước đó, nhưng đó là so với một mức nền đã rất thấp. Ông Lawrence Yun giải thích: “Người tiêu dùng thích nhìn thấy nguồn cung dồi dào trước khi đưa ra quyết định lớn là mua một ngôi nhà. Sự sụt giảm này có thể là kết quả của sự nhiệt tình tiêu dùng bị giảm sút khi có quá ít lựa chọn được niêm yết để bán”.

Yếu tố thứ hai là lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao. Trong tháng 12, lãi suất cố định phổ biến cho khoản vay 30 năm vẫn dao động quanh mức 6.25%. Dù đã giảm nhẹ so với mức đỉnh, nhưng nó vẫn là một rào cản tài chính đáng kể, đặc biệt đối với những người mua nhà lần đầu.

Hơn nữa, nhiều chủ nhà hiện hữu đang “khóa chặt” tài sản của mình với các khoản thế chấp cũ có lãi suất dưới 5%, khiến họ không muốn bán và chuyển sang một căn nhà mới với chi phí vay cao hơn, từ đó càng siết chặt thêm nguồn cung.

Những áp lực này được phản ánh rõ nét trong số liệu chi tiết từ Khảo sát Chỉ số Niềm tin của Môi giới Bất động sản (RCI) tháng 12 của NAR:

• Thời gian trung bình một bất động sản nằm trên thị trường đã tăng lên 39 ngày, so với 36 ngày của tháng trước và 35 ngày của tháng 12/2024.
• Tỷ lệ người mua nhà lần đầu tiếp tục xu hướng giảm, chỉ còn 29%, thấp hơn so với 30% tháng trước và 31% một năm trước đó.
• Giao dịch bằng tiền mặt chiếm 28%, tăng nhẹ so với tháng trước (27%), cho thấy sự hiện diện mạnh mẽ của các nhà đầu tư và người mua có khả năng tài chính vững.
• Nhà đầu tư cá nhân hoặc người mua nhà thứ hai chiếm 18% số giao dịch, ổn định so với tháng trước nhưng cao hơn mức 16% của một năm trước.

Phản ứng từ giới truyền thông và phân tích tài chính

Các hãng tin tài chính lớn trên thế giới đã nhanh chóng đưa tin và phân tích sâu về dữ liệu gây sốc này, mỗi bên có góc nhìn sắc bén riêng.

Bloomberg nhấn mạnh đây là mức giảm lớn nhất đối với bất kỳ tháng 12 nào kể từ năm 2001. Reuters mô tả đây là mức thấp nhất trong năm tháng và chỉ ra rằng hợp đồng giảm ở tất cả bốn khu vực, vượt xa mọi dự báo tăng của các nhà kinh tế. Wall Street Journal cũng đồng tình rằng sự bất ngờ này đã làm lu mờ triển vọng ngắn hạn của thị trường.

Tuy nhiên, không phải tất cả đều bi quan. HousingWire đưa ra góc nhìn cân bằng hơn khi dẫn lời các chuyên gia khuyến nghị không nên phản ứng thái quá với một báo cáo đơn lẻ.

Nhà phân tích Logan Mohtashami chỉ ra rằng dữ liệu hàng tuần đầu năm 2026 cho thấy tăng trưởng, và đơn xin vay mua nhà đang có khởi đầu tốt nhất trong nhiều năm. Bà Lisa Sturtevant từ Bright MLS cho rằng người mua sẽ có thêm cơ hội thương lượng giá và ưu đãi khi nguồn cung dần cải thiện, trong khi người bán cần định giá hợp lý để thu hút những người mua đang lo lắng về kinh tế. Ông Sam Williamson từ First American lại bày tỏ sự lạc quan thận trọng, cho rằng sự hạ nhiệt tăng giá nhà và lãi suất giảm gần đây sẽ hỗ trợ người mua tốt hơn trong năm nay.

Những điểm sáng đáng chú ý và cơ hội tiềm ẩn

Giữa bức tranh tổng thể ảm đạm, vẫn tồn tại những điểm sáng cục bộ đáng để theo dõi. Báo cáo của NAR và dữ liệu từ Realtor.com® chỉ ra rằng, một số thị trường đô thị lớn vẫn cho thấy sức sống bền bỉ với mức tăng trưởng mạnh mẽ về hợp đồng chờ so với cùng kỳ năm ngoái.

Top 10 thị trường đô thị có mức tăng trưởng hàng năm cao nhất do Realtor.com® cung cấp bao gồm: Louisville, KY-IN (+23.8%), San Antonio, TX (+13.6%), Virginia Beach, VA-NC (+11.0%), Charlotte, NC-SC (+9.7%), và Boston, MA-NH (+9.2%).

Sự tăng trưởng này tập trung chủ yếu ở các thị trường vùng Nam và một số khu vực có mức giá phải chăng hơn, nơi áp lực về khả năng chi trả có phần được giảm bớt.

Hơn nữa, dù hợp đồng mới ký giảm, nhưng hoạt động bàn giao nhà (closed sales) trong tháng 12 lại tăng lên. Điều này cho thấy các giao dịch đã được ký kết từ trước đó, thường là 1-2 tháng đổ lại, vẫn đang được hoàn tất, duy trì một phần động lực cho thị trường.

Đáng chú ý, khảo sát RCI cũng ghi nhận sự lạc quan tăng lên trong giới môi giới về tương lai gần: 31% thành viên NAR kỳ vọng lưu lượng người mua sẽ tăng trong ba tháng tới, cao hơn hẳn so với 22% của tháng trước và 27% của một năm trước. Tương tự, 28% kỳ vọng lưu lượng người bán sẽ tăng, tăng mạnh từ 18% tháng trước.

Triển vọng năm 2026

Vậy đâu là triển vọng cho tháng tiếp theo và cả năm 2026? Giới chuyên gia đồng thuận rằng cần theo dõi chặt chẽ dữ liệu các tháng tới để xác định liệu sự sụt giảm tháng 12 chỉ là một “ngoại lệ” nhất thời do yếu tố mùa vụ hay là khởi đầu của một xu hướng suy yếu thực sự.

Theo lịch công bố số liệu, báo cáo về Doanh số Bán Nhà Hiện Hữu (Existing-Home Sales) cho tháng 1/2026 sẽ được phát hành vào ngày 12 tháng 2, trong khi chỉ số Pending Home Sales tiếp theo sẽ có vào ngày 19 tháng 2.

Các nhà phân tích cho rằng, chìa khóa cho sự phục hồi bền vững vẫn nằm ở hai yếu tố: nguồn cung và lãi suất.

Cần có một làn sóng chủ nhà mới sẵn sàng bán để bổ sung nguồn tồn kho đang cạn kiệt. Đồng thời, động thái của Cục Dự trữ Liên bang (Fed) về lãi suất sẽ quyết định liệu lãi suất thế chấp có giảm xuống một mức độ có thể chấp nhận được, từ đó kích thích lại nhu cầu từ nhóm người mua phụ thuộc tài chính hay không.

Nếu nguồn cung tiếp tục cải thiện và lãi suất duy trì ở mức hấp dẫn, thị trường có thể đón nhận động lực mới trong mùa mua bán mùa xuân (spring season) truyền thống. Ngược lại, bất kỳ dấu hiệu suy thoái nào kéo dài sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến niềm tin tiêu dùng và tăng trưởng kinh tế Mỹ nói chung.

Kết luận

Sự sụt giảm mạnh 9.3% hợp đồng mua nhà đang chờ xử lý trong tháng 12 không chỉ là một con số thống kê, mà còn là một hồi chuông cảnh tỉnh về những điểm nghẽn cơ cấu vẫn tồn tại trong thị trường bất động sản Mỹ.

Áp lực kép từ nguồn cung cực kỳ khan hiếm và chi phí vay cao tiếp tục đè nặng lên quyết định của người tiêu dùng, khiến cho những tháng đầu năm 2026 bắt đầu trong một bầu không khí thận trọng.

Tuy nhiên, sự lạc quan thận trọng từ giới môi giới, sức mạnh cục bộ của các thị trường trọng điểm, cùng với việc lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt, cho thấy rằng cơ hội vẫn chưa đóng lại. Cửa sổ phục hồi sẽ chỉ mở ra khi có sự cải thiện đồng thời từ cả phía nguồn cung và khả năng chi trả.

Trong khi chờ đợi động thái tiếp theo từ Fed và làn sóng người bán mới, thị trường bất động sản Mỹ dường như vẫn phải tiếp tục một cuộc đi trên dây đầy thử thách giữa kỳ vọng và thực tế, với hai báo cáo quan trọng vào tháng 2 sắp tới sẽ là thước đo quan trọng cho hướng đi sắp tới.